רכישת דירה מקבלן – מי מייצג אותנו הקונים?

מי מייצג אותנו הקונים (דירה מקבלן) ובאיזה עניין? וכיצד נחסוך עגמת נפש והוצאות בעתיד?

כאשר הגענו ליום בו אנו בעלי יכולת לרכוש דירה חדשה מקבלן בדרך כלל כל שקל שברשותנו חשוב ואנו מנסים לחסוך כל הוצאה מיותרת. כאשר נפגוש את הקבלן נגלה בסט המסמכים שנקבל ממנו, כי עלינו לשלם לעו"ד שאיננו מכירים סך של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ (לפני שסכום זה הוגבל בחוק היה סכום שכר הטרחה מגיע לעיתים לשיעור של 1.5% מערך הדירה בתוספת מע"מ). כאשר אנו מבינים שעלינו לשלם שכר טרחה לעורך דין אנו עלולים להגיע למסקנה שגויה, לפיה עורך הדין שיקבל את שכר הטירחה מייצג אותנו בעיסקה כולה והוא עיין בהסכם ואישר אותו לאחר בדיקתו מנקודת המבט שלנו הקונים והגן על האינטרסים שלנו ולכן ניתן לחתום עליו.

אבל זה לא המצב! ואסביר, עד לתיקון החוק והגבלת שכר טרחה זה, היה הקבלן מתקשר עם עורך דין לטיפול משפטי בכל הנושאים הדרושים ממועד רכישת הקרקע ועד לסיום הבניה כולל רישום הבית המשותף והיה מוסכם ביניהם שעורך הדין יהיה זכאי לשכרו כאשר ייחתמו החוזים מול הקונים ובשיעור של אחוז מסוים מערך הדירה. עורך הדין של הקבלן משמש כעורך הדין של הקונים אך ורק לעניין לרישום הבית המשותף ובתוכו דירת הקונים ואינו משמש עורך דינם לשם הגנה על האינטרסים של הקונים מול הקבלן.

אם הקונים לא ישכרו את שירותיו של עורך דין מטעמם, שיעיר את הערותיו מנקודת מבטם של הקונים הם עשויים למצוא עצמם בפני שוקת שבורה ואציג בפניכם שתי הערות, שחשוב לשקף בהסכם מנקודת מבט הקונים:

1. טרם מועד מסירת הדירה לקונים הקבלן ירצה, שהקונים לא יערימו קשיים ויאשרו את קבלת הדירה מיידית וללא הסתייעות באנשי מקצוע. הקונים מצידם ירצו לשקף בהסכם אפשרות לשכור, טרם מסירת הדירה, בעל מקצוע שיבדוק את הדירה באופן מקצועי ויצביע על כל הליקויים, לרבות אלו הנסתרים מהעין (הלא מקצועית). אם הערה כגון זאת לא תשוקף בהסכם – לא יוכלו הקונים להביא עימם בעל מקצוע לבדיקתה וממילא יסכימו לקבל דירה, שעשויים להתגלות בה פגמים נסתרים, שיביאו לעגמת נפש והוצאות לדיירים.
2. במקרה בו הקבלן מאחר במסירת הדירה ישנן חבות בחוק לפיצוי הדיירים ואולם ישנן הוראות שונות, שקבלנים נוטים להוסיף, שמחריגות את חובתם זאת ואם עורך דין מטעם הדיירים יעיר על כך תשתנה התמונה, כך שהקבלן יישא באחריות וזאת חלף מצב בו הקונים מצויים בפני שוקת שבורה – לא קיבלו את הדירה בזמן וגם לא קיבלו פיצוי בשל כך.

אני ממליץ לכל מי ששם את מיטב כספו ברכישת דירה לא לוותר על ייצוג על ידי עורך דין מטעמו בהסכם ומזמין אתכם לפנות אליי בכל שאלה ועניין.