האם תמיד ניתן לבטל הסכם בעקבות הפרתו על ידי הצד השני?

כאשר אנו חותמים על הסכם לרכישת דירה חשוב מאוד שנשים לב להתחייבויות הרבות הקיימות בו לצד הרוכש ולצד המוכר ונבין את ההשלכות של ההתחייבויות, שאנו נוטלים על עצמנו.

חובותיו של המוכר כוללות את החובה למסור לקונה סט מסמכים, שדרוש לשם השלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. המוכר גם מתחייב למסור את החזקה בדירה לקונה במועד מסוים. אולם כאשר הדירה מושכרת לצד ג' והוסכם על כך שיישאר בדירה גם לאחר מועד מסירת החזקה מתבצעת "מסירת חזקה משפטית" במסגרתה השוכר נשאר בדירה וזכויות המוכר על פי הסכם השכירות שחתם עם השוכר מומחות (עוברות) לקונה, שנכנס בנעלי המוכר.

בהתייחס לחובותיו של הקונה, ניתן למנות את החובה המרכזית, לשלם את התשלומים הקבועים בלוח התשלומים במועדם למוכר. בדרך כלל, נקבעת גם דרך התשלום (שיק "רגיל", שיק בנקאי, העברה בנקאית, העברת זה"ב וכו') וכן קביעות נוספות.

לא פעם, לאחר שנחתם ההסכם מגלה הקונה, כי לא יוכל לעמוד בהתחייבותו לשלם את התשלומים או לשלמם במועדים, שנקבעו. הדבר עשוי להתגלות גם כאשר הקונה פונה לבנק למשכנתאות ומבקש לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק למשכנתאות ולאחר שהבנק למשכנתאות בדק את נתוניו של הקונה מחליט שלא להעניק לקונה הלוואה או להעניק הלוואה בתנאים לא אטרקטיביים עבור הקונה. מקרה נוסף אפשרי הוא שהשמאי המעריך את שוויה של הדירה הנרכשת יקבע, שערכה נמוך מזה שהקונים משלמים עבורה ולכן ייגזר סכום נמוך יותר, שיוכלו הקונים לקבל מהבנק למשכנתאות כהלוואה מובטחת במשכנתא.

לכן, חשוב מאוד להבין את ההתחייבויות שאנו נוטלים על עצמנו ולבדוק, בטרם עת, את האפשרות לקיימן ולהכין תוכניות חלופיות למקרה שמשהו ישתבש.

ומה קורה כאשר צד להסכם לא יכול למלא את התחייבויותיו? האם ניתן לבטל את ההסכם מיד עם קרות אירוע ההפרה?

במקרה שהגיע לבית המשפט המחוזי נדונו תביעות הדדיות: של מוכר דירה נגד הקונה ותביעה של קונה דירה נגד המוכר. המוכר טען שהקונה הפר את ההסכם ביניהם כאשר שיק, שמסר הקונה למוכר כחלק מהתמורה בגין הדירה, לא נפרע ואילו הקונה טען, שבית המשפט צריך להורות על אכיפת הסכם המכר, היות שהקונה מסכים לשלם למוכר את יתרת התמורה בגין הדירה.

השאלה הראשונה, שעלתה בפסק הדין, היא האם אירוע בו שיק, שמסר הקונה למוכר ולא נפרע מהווה "הפרה יסודית"? מה זאת "הפרה יסודית"? חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע, שלעניין ביטול חוזה "הפרה יסודית" היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית ". כלומר, אם בהסכם המכר היו מסכימים הקונה והמוכר, שאם הקונה לא ישלם בזמן ייחשב הדבר הפרה יסודית, כאשר הדבר יקרה יוכל המוכר בהתקיים תנאים מסוימים לדרוש את ביטול ההסכם. אחרת יצטרכו הצדדים להגיע לבית המשפט, שיקבע האם מדובר בהפרה יסודית אם לאו.

באותו מקרה, אמנם מסר הקונה שיק למוכר בגין אחד התשלומים להם התחייב אולם מספר ימים לאחר המועד שנקבע לתשלום חתמו הצדדים על נספח להסכם ובו נקבע, שאי פרעון השיק במועד הקבוע בהסכם אינו נחשב להפרת ההסכם. באותו נספח לא קבעו הצדדים מהו מועד התשלום המוסכם, שיחליף את מועד התשלום, שהיה קבוע בהסכם המכר.

מצב זה בו הצדדים לא קבעו מועד חדש לתשלום במקום מועד התשלום המקורי, שחלף, מוסדר בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שקובע ש"חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד עליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". כלומר, הטעות שעשה לכאורה המוכר בחתימת הנספח להסכם המכר, היא שלא דאג לכך שיצוין בנספח תאריך חליפי לתשלום, במקום התאריך שצוין בהסכם המכר וחלף, והדבר היה בעוכריו. בית המשפט ראה במועד בו הופקד השיק החליפי, שמסר הקונה למוכר, כמועד התשלום החליפי וקבע, שממועד זה היה על המוכר להמתין 14 ימים טרם ביטול ההסכם, זאת בשל סעיף בהסכם המכר הקובע, כי פיגור בתשלום העולה על 14 יום יהווה הפרה יסודית.

היות שהודעת הביטול ששלח המוכר לקונה נמסרה 10 ימים בלבד לאחר התאריך החליפי לתשלום קבע בית המשפט, שאין מדובר בהפרה יסודית ולכן נבחן המקרה לאור ההוראות בחוק החוזים המתייחסים ל"הפרה" רגילה המחייבות לאפשר למפר אפשרות לתיקון ההפרה, מה שלא עשה המוכר.

בסיכום אותו מקרה, קבע בית המשפט שהמוכר נחפז במשלוח הודעת ביטול ההסכם תוך שהוא מתעלם מכך שהקונה כבר שילם חלק מן התשלומים ושהתנהלותו מהווה שימוש בזכות חוזית שלא בתום לב ולכן קבע, שאין תוקף להודעת הביטול ששלח המוכר לקונה ואפשר לקונה לשלם את יתרת התמורה בזמן שקצב לו.

מה אנו למדים מהמקרה? חשוב מאוד להכיר את הוראות ההסכם עליו אתם חותמים ולבדוק בטרם עת האם תוכלו לעמוד בהתחייבויותיכם על פיו, כאשר הכל מתנהל בהתאם לתוכניותיכם וגם כאשר התוכניות אינן מתממשות.

עוד חשוב לקבוע בהסכם זמן לתיקון הפרות בטרם יוכל הצד שנפגע לבטל את ההסכם. קביעה זאת תקנה לכם הגנה נוספת למקרה קיצון אליו תקלעו.

כאשר אתם מגלים, שהצד השני להסכם מפר אותו, חשוב שתיידעו מיידית את עורך הדין המייצג אתכם כדי שיוכל להנחות אתכם כיצד לפעול וינקוט את הפעולות הדרושות על ידו. לא מומלץ לנקוט בפעולות בעלות השלכות משפטיות, כגון: ביטול הסכם, על סמך ההבנה הלא משפטית שלנו וללא ייעוץ מעורך דין מקרקעין.

חשוב גם לעדכן את עורך הדין המייצג אתכם כאשר אתם יודעים, שאתם עשויים להפר את ההסכם ולא לעמוד בהתחייבויותיכם כדי שתוכלו לגבש את המתווה להסדרת העניין מול הצד השני ולצמצום ההשלכות השליליות והנזקים האפשריים בשל ההפרה הצפויה.