שיווק של פרויקט הכולל בנייני דירות והמבוצע על ידי קבלן הפך ברבות השנים להתמחות בפני עצמה. השיווק כולל פרסום הפרויקט במדיה הכתובה והדיגיטלית, לרבות ברשתות החברתיות ופרסום כתוב המחולק באזור הפרויקט וכן למתעניינים ברכישת דירות בפרויקט. הבניינים מופיעים בתרשימים ככאלה שיימצאו בתוך נוף ירוק כדי לגרום לקונים הפוטנציאליים לרכוש דירה בפרויקט. כאשר מיוצג הקונה על ידי עורך דין והאחרון בודק את התוכניות החלות באזור מתגלים פרטים, שאינם מתיישבים עם החומרים הפרסומיים שמחלק הקבלן, למתעניינים בפרויקט, כגון: בניין סמוך שיסתיר את הנוף הנשקף מהדירה העומדת למכירה, מבנה ציבור שעומד להיבנות בצמוד לפרויקט וכל דוגמה אחרת שתעלה בדעתכם, שבוודאי שהקבלן יעדיף שלא להציג במסמכים השיווקיים.
תיאור הסיטואציה מעלה שאלה עקרונית: מהו היקף חובת הגילוי של הקבלן המוכר דירות בפרויקט כלפי הרוכשים הפוטנציאליים? האם עלינו לצדד בגישת "יזהר הקונה" ובמסגרתה נטיל עליו חובה לערוך בדיקות מקיפות במנותק מהמידע שמוסר הקבלן ויגיע להחלטה בדבר כדאיות העיסקה או שמא עלינו לנקוט בגישה הקובעת שהחובות לתום הלב בניהול המשא ומתן ואיסור ההטעיה מחייבים את הקבלן לגלות לקונים הפוטנציאליים גילוי רחב ומקיף של כל המידע שעשוי להשפיע על החלטתו האם לרכוש את הדירה ובאלו תנאים מסחריים.
במקרה שהגיע לבית המשפט העליון (ופסק הדין פורסם ביום 1.1.2023) התעניינה גברת, שנכנה כאן בשם לאה, ברכישת דירה בפרויקט יוקרתי בתל-אביב-יפו, שהיה אותה עת "על הנייר" כלומר הבניינים עדיין לא הוקמו וכל שהיה קיים הם מסמכי השיווק שהציג הקבלן ללאה. בתמונות הדמיה, שקיבלה לאה מהקבלן, נראה מבנה לרווחת הדיירים בין שני המגדלים של הפרויקט. בהדמיה לא היה ניתן לראות ולהסיק האם המבנה לרווחת הדיירים יהיה בגובה שמסתיר את הנוף הנשקף מהדירה בה התעניינה לאה.
לפני חתימת הסכם המכר בין הקבלן לבין לאה הגיש הקבלן בקשה להיתר בנייה הכולל גם את המבנה לרווחת הדיירים, שממנה עולה, שהנוף הנשקף מדירתה של לאה ייחסם על-ידי המבנה לרווחת הדיירים. רק לאחר חתימת הסכם המכר זומנו הרוכשים בפרויקט, ובכללם לאה, וקיבלו לידם את היתר הבניה בו ניתן לראות שהמבנה לרווחת הדיירים יסתיר את הנוף הנשקף מהדירה, שרכשה לאה.
הצדדים ניסו ליישב את המחלוקת וכשלא עלה בידם לאה הגישה תביעה נגד הקבלן לבית המשפט. בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה של לאה בטענה, שהסכם המכר בין הקבלן ללאה ממצה את כל ההסכמות והמצגים בין הצדדים ואין להוסיף או לגרוע מהם. כאשר ערערה לאה לבית המשפט העליון, התקבל הערעור בפסק דין ארוך ומנומק בו נקבע, כי כחלק מחובת הקבלן לנהוג עם רוכשי דירות בפרויקט ב"תום לב ובדרך מקובלת" בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן – "חוק החוזים"), היה על הקבלן לגלות ללאה, שהמבנה לרווחת הדיירים יחסום את הנוף מדירתה. בית המשפט קבע, כי חובת הקבלן רחבה יותר מחובתו של מוכר דירה לקונה, שקבוע בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק המכר").
קביעה זאת של בית המשפט העליון נובעת מהאסימטריה במידע המצוי אצל קונה פוטנציאלי מול החברה הקבלנית המקימה את הפרויקט, כל זאת בשעה שהפרויקט בשלב מקדמי "על הנייר" ואין ביכולתו של הקונה הפוטנציאלי לבחון את מצב הדברים בעיניו שלו. יצוין, כי פערים אלו במידע המצוי בידי כל אחד מהצדדים (הרוכש והקבלן) הביאו את המחוקק לקבוע בחוק המכר את המידע, שעל הקבלן לספק לרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הרלוונטי לרכישה בשפה ברורה ונגישה כדי שיוכל להחליט האם לרכוש את הדירה ובאלו תנאים מסחריים.
כמו כן, לאור האסימטריה במידע ופערי הכוחות בין הקבלן לקונה קבע בית המשפט העליון, שכאשר הקבלן הציג מצגים לקונה לפני חתימת הסכם המכר ומצגים אלו לא הובאו בהסכם ניתן לראות במצגים אלו חלק מחיוביו החוזיים של הקבלן וזאת למרות הוראות שבדרך כלל קבועות בהסכמי מכר הקובעים, שכל מצג שניתן לפני חתימת הסכם זה ואינו מובא בהסכם בטל ומבוטל. כך קבעו בתי המשפט שיש לראות בפרוספקט, שמקבל רוכש דירה על הנייר, כמעין הצעה לניהול משא ומתן וכאשר מסמך זה לא הוחלף במסגרת הסכם המכר במסמך אחר, יראו בתנאים הקבועים בפרוספקט כחלק מתנאי הסכם המכר. האמור לעיל חל למרות שיש ביכולתו של רוכש פוטנציאלי לשכור בעלי מקצוע לשם בחינת כלל התוכניות החלות כדי לנסות לשער כיצד ייראה הפרויקט בסופו של יום. לכן, גם הפרשנות של הסכם המכר תיעשה לאור הפרוספקט, שסיפק הקבלן במסגרת שיווק הפרויקט וטרם חתימת ההסכם.
חשוב לציין, כי הקורא את המאמר עלול לסבור בטעות, שקביעות אלה חלות על כלל ההסכמים המסחריים ולא רק על הסכמי מכר דירה "על הנייר". לכן, חשוב להבהיר, שבית המשפט העליון עומד על ההבחנה בין "חוזים עסקיים" בהם הצדדים עמלו על קביעת פרשנות להוראות ההסכם מול "הסכמים צרכניים" בהם קיים צד חזק, דוגמת הקבלן, ומולו צד חלש יחסית, הרוכש, שבהם יש צורך למנוע ניצול של הצד החלש על ידי הצד החזק.
קביעתו של בית המשפט העליון יסודה בחובת תום הלב ואיסור ההטעיה הקבועות בחוק החוזים המחייבות את הקבלן מיוזמתו, ולא כמענה לשאלה המוצגת על ידי הרוכשת, לגלות לרוכשת לאה את המידע בדבר חסימת הנוף הנשקף מהדירה, שביקשה לרכוש, בשל הקמת המבנה לרווחת הדיירים.
אמנם הקבלן יכול להפנות למסמכים שונים ולקיים את חובתו להציג את המידע הדרוש לרוכש פוטנציאלי כדי לקבל החלטה אם לרכוש את הדירה ובאלו תנאים ואולם חובתו לוודא, שמסמכים אלו יהיו ברורים כך שרוכש "הדיוט" יוכל להבין את המידע בהם ללא צורך להסתייע באנשי מקצוע.
פסק הדין כולל קביעות רבות, ומפאת קוצר היריעה, לא אעמוד על כולן במאמר זה, אולם חשוב לציין, כי במקרה של מצג שווא שעל יסודו נכרת הסכם בין הצדדים יכול הצד הנפגע, שנודע לו על מצג השווא רק לאחר חתימת ההסכם, לבחור שלא לבטל את ההסכם ולדרוש פיצוי שיעמיד אותו במצב בו היה ככל שלא היה נכרת ההסכם או לדרוש פיצוי שהיה מעמיד אותו במצב בו היה עומד אם היה ההסכם נחתם כאשר הצד הנפגע היה יודע את כל העובדות הקשורות להסכם ולהתקשרות בו. החישוב של הפיצוי באפשרות זאת, ייעשה בשיטת "החישוב היחסי": המחיר שנקבע בין הצדדים להסכם כפול מחיר השוק של הדירה כמות שהיא חלקי מחיר השוק ההיפותטי של הדירה בהתחשב במצג השווא.
ראוי שפסק הדין החשוב הזה, הקובע מסמרות בכל הנוגע להיקף חובת הגילוי של קבלנים המוכרים דירות בפרויקטים, והשלכותיו ילמדו ביסודיות על ידי הקבלנים ועל ידי גורמים הקשורים בשיווק ומכירות בפרויקטים כדי שיוכלו למלא את חובות הגילוי מבעוד מועד ולא יקלעו להליכים משפטיים מיותרים.
ליצירת קשר באמצעות הוואצאפ