תכנון הון משפחתי – האם כדאי להעביר במתנה בית לבן משפחה כדי לחסוך בתשלום מס הרכישה ומס השבח?

בשעה טובה רכשנו את בית חלומותינו. האם כדאי להעביר במתנה את הבית (המקורי) בו אנו מתגוררים (והמצוי בבעלותנו) לבן משפחה כדי לחסוך בתשלומי מס הרכישה ומס השבח? לא תמיד.

הוראות חוק מיסוי מקרקעין סבוכות ופתלתלות הן. מס רכישה הינו מס בו אנו מחויבים כאשר אנו רוכשים נדל"ן. החוק מקנה לשר האוצר את הסמכות לקבוע את שיעור מס הרכישה. תקנות מס רכישה מקנות הקלות במס כאשר יש ברשותנו דירת מגורים יחידה וקיימים פערים משמעותיים בשיעורי החיוב במס רכישה בגין דירת מגורים שהינה "דירת מגורים יחידה" בבעלותנו (מדרגות מס המתחילות ב-  0% ועולות) מול מצב בו אנו נחשבים כ"מרובי דירות" אז מדרגות המס מתחילות ב-  8% ועולות, ופערים אלה יכולים להסתכם בסכומים מאוד משמעותיים. יצוין, כי בימים אלה מתוך כוונה להמריץ את המשקיעים לרכוש דירות אושרה בכנסת הפחתת מדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירה שניה ומעלה, כך ששיעורן מתחיל ב- 5%.

מס השבח הינו מס שאנו חבים בו במצב בו מכרנו מקרקעין ונוצר לנו שבח בהשוואת מחיר הקניה מול מחיר המכירה. כאשר אנו מוכרים דירת מגורים ישנה הבחנה בין החבות בגין מכירת "דירת מגורים יחידה" (שבתנאים מסוימים יכולה להיות פטורה ממס זה) למכירת דירת מגורים כאשר אנו הבעלים של מספר נכסים, שאז אנו עשויים להיות חייבים במס שבח בשיעורים ניכרים.

כאשר החלטנו לקנות את בית חלומותינו בטרם מכרנו את הדירה בה אנו מתגוררים תוך רצון למכור את הדירה בה אנו מתגוררים קובע החוק תקופה בה ניתן יהיה להתייחס לרכישת בית חלומותינו "כדירה יחידה" וזאת אם עד לפרק זמן של שמונה עשר חודשים שלאחר רכישת בין חלומותינו לא תהיה ברשותנו עוד דירה (יצוין באופן כללי, כי לאור משבר הקורונה התקופה הנוכחית אינה נמנית). נוסף על כך, נוכל למכור את הדירה בה אנו מתגוררים כדירה יחידה בפטור ממס שבח וכמובן גם את בית חלומותינו בבוא העת. כאמור, מדובר בחיסכון משמעותי במס היכול להגיע לסכומים מאוד משמעותיים.

אז מה עושים? אפשרות ראשונה, דרך המלך, מכירת הדירה בה אנו מתגוררים בפרק הזמן הקבוע בחוק וכך נשאר עם בית חלומותינו כ"דירה יחידה" ונוכל בתנאים מסוימים לקבל פטור ממס שבח ולחוב במס רכישה בגין דירה יחידה – מדרגות מס נמוכות בהשוואה למס רכישה ל"מרובה דירות". ומה נעשה אם לא עלה בידינו למכור את אותה דירה בפרק הזמן הקבוע בחוק? קיימת אפשרות להעניק את הדירה במתנה לקרוב משפחה (כמוגדר בחוק) מה שמחייב בתשלום שליש משיעור מס הרכישה ופוטר מתשלום מס השבח.  בפסק דין שפורסם לאחרונה (ו"ע 24989-09-18 בעניין שמרת) נדון מקרה בו בני זוג  התגוררו בבית בבעלותם ורכשו בית נוסף (בית החלומות) ומאותו מועד ניסו למכור את הבית בו התגוררו. משלא הצליחו למכור את הבית חתמו על תצהירי הענקת הבית בו התגוררו במתנה לאמה של בת הזוג. באותו מועד, חתמה האם הנ"ל על צוואה בה הורישה את הבית שקיבלה במתנה לבני הזוג. שלושה שבועות לאחר אירועים אלו נפטרה האם (באופן פתאומי) ואז גם דווחה המתנה לרשויות מיסוי מקרקעין.

המנהל במיסוי מקרקעין סבר, שמדובר בעסקה מלאכותית, כלומר שנעשתה על מנת להימנע מתשלום מס וללא כל הגיון מאחורי הענקת המתנה. בית המשפט קיבל קביעה זאת ממספר טעמים וביניהם: בני הזוג בדקו אפשרות להעביר את הבית בו התגוררו במתנה לאחד מילדיהם לפני שניתן במתנה לאמה של בת הזוג (כלומר אין כאן מתנה אמיתית אלא רצון להימנע מתשלום מס); בני הזוג המשיכו ליהנות מדמי השכירות בגין הבית שהוענק כמתנה למרות הענקת המתנה; הטענה שאם בת הזוג הייתה אמורה לטפל בשכירות או במכירה לא עלתה בקנה אחד עם מצבה הפיזי; הצוואה שנערכה בסמוך להענקת המתנה בה הורישה אם בת הזוג את הבית לבני הזוג שהעניקו לה אותו במתנה ולא כפי שקבעה בהתייחס לנכסים אחרים, לכל יורשיה והעובדה שמסמכי המתנה הוגשו כאשר האם נפטרה, והיה ניתן להימנע מכך ולהותיר את הבית בו התגוררו בני הזוג בבעלותם (הצורך להידרש למתנה ואחר כך הורשה לימדה על הרצון לתכנון מס לא לגיטימי) ועוד סיבות.

היות שכאמור בית המשפט לא מצא טעם אמיתי להענקת המתנה הוא ראה בה עיסקה מלאכותית ולכן היו בני הזוג צריכים לשלם מס רכישה בגין בית החלומות בשיעור גבוה וכאשר ימכרו את אחד מבתיהם לא יזכו לפטור ממס שבח אלא יצטרכו לשלם מס שבח החל על מרובה דירות בהתאם להוראות החוק.

מה אפשר ללמוד מהמקרה? כל אחד מאיתנו מבקש להקטין את נטל המס או לא לחוב בו אבל חשוב מאוד להישאר בגדרי התכנון הלגיטימי, כך שניתן יהיה להראות, שהמסמכים עליהם חותמים משקפים את המצב הקיים ואת הכוונה שעומדת מאחורי המצג במסמכים, שאם לא כן מדובר בעסקה מלאכותית, שעשויה להתבטל לרבות השתת קנסות על הנישום. בטוחני, שבמחשבה שניה בני הזוג הנ"ל היו מעדיפים להוריד את המחיר אותו דרשו בגין הבית בו התגוררו כך שתיוותר בבעלותם דירה יחידה וכך יכלו לזכות בשיעור מס רכישה נמוך ולקבל פטור ממס שבח ולהימנע מההליכים המשפטיים עם רשויות המס. לאחר הפחתת מדרגות מס הרכישה בגין דירה שניה ומעלה, פוחתת המוטיבציה לבצע "תכנון מס", כפי שביצעו בני הזוג נשוא פסק הדין, אולם למרבה הצער לא תיעלם. לאור התיקונים התכופים של חוק מיסוי מקרקעין והוראות אחרות חשוב להיוועץ בעורך דין המומחה בדיני מקרקעין והמכיר את חוקי המס המתייחסים למקרקעין, כך שתוכלו לערוך תכנון לגיטימי, שלא ייחשב כעיסקה בדויה.

מוזמנים לפנות אליי בכל שאלה ועניין.

נכון ליום 10.8.20 ט.ל.ח.